Un español puede comprar casa en Paraguay a su nombre, en las mismas condiciones que un paraguayo, y hacer todo el proceso desde España: el contrato y la escritura se firman a distancia, y no necesitas residencia ni cédula paraguaya para escriturar. Lo más habitual para quien invierte es un piso sobre plano en Asunción: se reserva con una entrada del 10-20 % del precio (desde unos US$ 5.000, según el proyecto) y el resto se paga en cuotas al promotor durante los 18-36 meses de obra, sin banco. Toda compra termina en escritura notarial e inscripción en el registro.
Esta página es el proceso del comprador, de la primera llamada a la primera renta. Si lo que buscas es el porqué de Paraguay (crecimiento, grado de inversión, precios), está en invertir en Paraguay desde España.
Entrada mínima
US$ 5.000
de entrada mínima, según el proyecto
Entrada
10-20 %
del precio como entrada; el resto, en cuotas
Obra
18-36 meses
01836
de obra, pagando al promotor y sin banco
Firma
A distancia
✓ Contrato✓ Escritura
contrato y escritura, sin residencia ni cédula
Qué se compra de verdad: casa, piso o «en pozo»
Quien busca «comprar casa en Paraguay» desde España casi nunca quiere una casa con jardín en las afueras. Quiere un piso en Asunción que se alquile y se revalorice. Y en Asunción ese piso se compra, sobre todo, sobre plano.
Comprar sobre plano significa reservar una vivienda antes o durante la construcción, al precio de lanzamiento. En Paraguay lo llaman comprar «en pozo», porque cuando firmas el edificio todavía es un agujero en el suelo. Si buscas información paraguaya, busca con esa palabra.
Por qué casi todo el capital extranjero entra así:
El precio es el de lanzamiento. El promotor vende parte del edificio antes de construirlo y lo paga con precio: quien entra primero compra más barato.
Pagas poco al principio: una entrada del 10-20 % y el resto repartido durante la obra.
No hay hipoteca. Las cuotas van al promotor: no hay tasación, ni aval, ni cuota bancaria antes de que exista el piso.
OjoLos inmuebles se compran y se alquilan en dólares. Tú vives en euros: el tipo de cambio EUR/USD es un riesgo que no desaparece (lo vemos más abajo).
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Paso 1. Cuéntanos tu capital y tu objetivo (sin coste)
Antes de ver ningún proyecto hay que saber cuánto puedes poner, cuánto puedes pagar cada mes o cada año durante la obra y qué buscas: renta, revalorización o las dos. En una primera consulta de 30 minutos miramos tu caso y te decimos qué se puede hacer con tu presupuesto en Asunción. No tiene coste ni compromiso.
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Paso 2. Elige zona y proyecto
Aquí se gana o se pierde la inversión. Asunción crece de forma desigual: dos calles separan una zona con inquilinos de empresa de otra sin demanda. Y con más de 50 obras en marcha hay producto muy bueno y producto que solo existe porque el ciclo va bien.
Lo que miramos en cada proyecto, sobre el terreno: promotor, ubicación, calidades, plan de pagos y demanda. Descartamos la mayoría. Solo te presentamos lo que compraríamos con nuestro propio dinero.
Lo que puedes comprobar tú, sin fiarte de nadie (nosotros incluidos):
La razón social y el RUC (el registro tributario paraguayo) de quien vende y de la constructora, y que coincidan con el contrato.
La dirección y el año de entrega de dos edificios que esa constructora ya haya terminado. Búscalos en un mapa y comprueba que están habitados.
Paso 3. Lee el contrato entero antes de pagar nada
El contrato íntegro tiene que estar en tu correo y en el de tu abogado antes de pagar la reserva. No un resumen ni una ficha comercial. Si te piden dinero para «bloquear el precio» y el contrato llega después, no sigas.
Lo que tiene que decir el contrato:
Quién vende y qué se entrega: piso, metros, cochera si la hay.
El calendario de pagos y la fecha de entrega.
Qué pasa si la obra se retrasa. La penalización por retraso es una cláusula común en el sobre plano, y la verificamos en cada contrato.
Qué pasa si tú fallas una cuota.
Si puedes ceder el contrato antes de escriturar, y en qué condiciones.
En qué momento se firma la escritura y qué documento te protege hasta entonces.
Antes de que firmes, nuestro equipo de abogados en Asunción hace la verificación legal del contrato. Aun así, te recomendamos que un abogado paraguayo contratado y pagado por ti confirme cargas y titularidad en la Dirección General de los Registros Públicos.
El contrato se puede firmar a distancia. No hace falta viajar a Asunción.
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Paso 4. Reserva y paga la entrada
Con el contrato revisado, reservas con la entrada. Desde la decisión hasta la reserva pasan días.
Para mandar el dinero desde España tienes dos caminos. Según la desarrolladora o constructora, puedes transferir en euros. Si no, usa un neobanco como Revolut o Wise: envías euros, los cambias a dólares con comisiones muy bajas y mandas esos dólares a Paraguay.
Una regla que te protege: la cuenta a la que transfieres tiene que estar a nombre de la sociedad que firma el contrato contigo. Si no coincide, no pagues.
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Paso 5. Las cuotas durante la obra
La obra dura de 18 a 36 meses según el proyecto. Las cuotas las fija cada proyecto: puede ser un pago al año, pagos mensuales o más peso al final. No hay banco ni intereses.
Mientras se construye, recibes informes periódicos del estado de la obra.
A la entrega pagas el saldo pendiente (o lo financias, si el proyecto lo permite) y tienes tres salidas:
Alquilarlo y cobrar la renta.
Venderlo ya terminado.
Ceder el contrato antes de escriturar, si el contrato lo permite: vendes tu posición y te quedas la diferencia entre el precio de plano y el de producto terminado.
Si te lo quedas, la compra termina en escritura notarial e inscripción en el registro, a tu nombre. Para escriturar no necesitas la residencia ni la cédula paraguaya. Y la escritura, igual que el contrato, se firma a distancia: no tienes que viajar.
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Paso 7. El alquiler y la gestión desde España
Con el piso entregado, la gestión del alquiler se puede delegar entera: búsqueda del inquilino, cobros, mantenimiento y un informe mensual en tu correo. Lo hace nuestro equipo en Asunción.
Lo que renta, en bruto y según nuestra Guía de Inversión 2026:
Larga estancia5-8 % al año
Con ocupación por encima del 95 %.
Alquiler temporal9-12 %
En buena ubicación y con gestión profesional.
Ojo con la segunda cifra: la ocupación media del alquiler temporal en Asunción es del 43,8 % (AirROI, media de 12 meses que el portal recalcula cada mes). El anuncio medio rinde la mitad que el bien gestionado. Todos los números, en la rentabilidad del alquiler en Asunción.
Nuestra gestión del alquiler cuesta el 10 % de la renta.
Con el pasaporte basta: ni residencia ni cédula para escriturar.
Requisitos para comprar siendo español
Ser extranjero no es un problema: el extranjero compra propiedad urbana a su nombre en las mismas condiciones que un paraguayo, salvo excepciones como las zonas de seguridad fronteriza.
Documentos: te indicamos en cada caso qué pide el escribano. Contrato y escritura se firman a distancia.
Un abogado y un escribano. La escritura la otorga un escribano (el notario paraguayo) y se inscribe en el registro.
La residencia y la cédula paraguaya no hacen falta: ni para reservar, ni para pagar las cuotas, ni para escriturar el piso a tu nombre.
La residencia en Paraguay: no hace falta, pero te conviene
Para comprar no la necesitas. Aun así, en La Dolce Casa gestionamos la residencia de nuestros inversores, porque es lo que te permite pasar a ser residente fiscal en Paraguay, y ahí está el ahorro: el alquiler tributa al 4 % efectivo, frente al 7,5 % de un no residente.
Hay dos vías:
Residencia temporal
Vía ordinaria
Se concede por hasta dos años, prorrogables, y la regula el artículo 50 de la Ley 6984/2022 de Migraciones. Pide pasaporte, constancia de entrada al país, partida de nacimiento, certificado de estado civil y antecedentes penales (estos tres, apostillados), el certificado de INTERPOL y el de la Policía Nacional (se sacan en Asunción), dos declaraciones juradas y la tasa.
El trámite es presencial. En La Dolce Casa lo tramitamos en unos 15 días, y la residencia suele llegar en torno a tres meses.
Investor Pass
Vía del inversor
Da la residencia permanente directa, sin pasar por la temporal. La regula la Resolución 283/2026 del Ministerio de Industria y Comercio, del 21 de abril de 2026. Para la vía inmobiliaria el mínimo es de US$ 200.000 en inmuebles. No cuenta la vivienda para uso personal o familiar.
Y si compras sobre plano con contrato privado, tienes que haber pagado al menos el 30 % del importe: con una entrada del 10 % todavía no llegas. Con un solo piso de precio medio no se alcanza el umbral.
En La Dolce Casa tributamos los alquileres en Paraguay, y así hacemos las cuentas: como residente fiscal paraguayo.
Alquiler, residente fiscal en Paraguay4 %
Sin la residencia fiscal en Paraguay7,5 %
Sobre 10.000 euros de alquiler al año, pagas 400 y conservas 9.600.
El alquiler paga el IRP del 8 % sobre una renta neta presunta del 50 % de lo que cobras: un 4 % efectivo sobre el alquiler bruto (arts. 59 y 60 de la Ley 6380/2019). Sobre 10.000 euros de alquiler al año, pagas 400 y conservas 9.600. Sin la residencia fiscal en Paraguay, el tipo efectivo sube al 7,5 %.
Al vender, el 8 % se aplica sobre la menor de dos cifras: el 30 % del precio de venta o la ganancia real. Como mucho, un 2,4 % del precio.
Lo que ganas fuera de Paraguay, con carácter general, no tributa allí (territorialidad).
Si tuvieras la residencia fiscal en España, la foto sería otra: el alquiler iría a la base general del IRPF, con una escala del 19 % al 47 % aproximadamente entre tramo estatal y autonómico, y tendrías que informar del piso en el modelo 720 si superas el umbral. El convenio para evitar la doble imposición entre España y Paraguay está en vigor desde el 14 de octubre de 2024: lo pagado en Paraguay se descuenta, con límites, de lo que toque pagar en España.
La residencia migratoria (la cédula) no cambia tu residencia fiscal. Si sigues viviendo en España, sigues tributando en España. La comparación completa está en cómo tributa en España un alquiler en Paraguay. Y antes de comprar, habla con un asesor fiscal.
Costes de la compra
Entrada y cuotas
Las del plan de pagos de cada proyecto
Escribano, registro e impuestos de la compra
Incluidos en el precio
Envío del dinero desde España
Depende de tu banco; con un neobanco como Revolut o Wise, comisiones muy bajas
Amueblado (si vas a alquilar)
Es lo único que no va incluido en el precio; depende del piso y de cómo lo quieras
Gestión del alquiler
10 % de la renta
Primera consulta y estudio de tu caso
Gratis
Cuánto tarda
01
De la decisión a la reserva
DíasGuía de Inversión 2026
02
Obra
18-36 meses
Según el proyecto.
Guía de Inversión 2026
03
Residencia temporal (opcional)
Unos 15 días
La tramitamos en unos 15 días; la residencia suele llegar en torno a tres meses.
La Dolce Casa
04
Constancia de inversionista para el Investor Pass (opcional)
Máx. 5 días hábiles
Desde que el expediente está completo; después, Migraciones.
Res. MIC 283/2026
05
Vender un piso terminado
Meses, no díasGuía de Inversión 2026
Los riesgos de comprar desde España
Ningún riesgo desaparece por comprar con nosotros. Estos son los reales, con lo que hacemos con cada uno:
01Que el promotor no cumpla
Es el de mayor impacto. Se reduce trabajando solo con constructoras con obras entregadas, revisando su situación financiera y no pagando por delante del avance de la obra.
02Retrasos de obra
Es el más frecuente en cualquier país. Se gestiona con la penalización por retraso en el contrato y con margen en el calendario. Lo normal es cobrar la plusvalía igual, solo que más tarde.
03Liquidez
Vender puede llevar meses. Por eso conviene comprar en el tramo de US$ 50.000-150.000 y en zonas donde ya se vende y se alquila.
04Tipo de cambio
El piso y la renta van en dólares y tú vives en euros. Te libras del riesgo de la moneda local, pero el del EUR/USD sigue ahí.
05Gestión a distancia
Un piso mal gestionado se queda en la ocupación media del mercado (43,8 % en temporal). La diferencia la pone la gestión.
06Cambios de normas
El sistema fiscal de hoy (10 % en sociedades, renta e IVA) no es eterno. Nuestras cuentas no dependen de él.
Sí. El extranjero compra propiedad urbana a su nombre en las mismas condiciones que un paraguayo, salvo excepciones como las zonas de seguridad fronteriza. Toda compra pasa por escritura notarial e inscripción en el registro.
¿Tengo que viajar a Paraguay para comprar?
No. Eliges, reservas, pagas las cuotas y firmas el contrato y la escritura a distancia, con nuestro equipo en Asunción. Lo único presencial es el trámite de la residencia, si decides hacerla.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso en Asunción?
La entrada es del 10-20 % del precio y depende de cada proyecto: se puede entrar desde unos US$ 5.000, y en los pisos más habituales, de US$ 50.000-150.000, la inversión inicial suele ir de US$ 10.000 a 15.000. El resto se paga en cuotas durante la obra.
¿Necesito la residencia paraguaya para comprar?
No: ni para reservar, ni para pagar, ni para escriturar el piso a tu nombre. Aun así, en La Dolce Casa gestionamos la residencia de nuestros inversores, porque con la residencia fiscal en Paraguay el alquiler tributa al 4 % efectivo en lugar del 7,5 %. Para la residencia permanente directa por inversión hacen falta US$ 200.000 en inmuebles, con al menos el 30 % pagado si es sobre plano.
¿Qué impuestos pago por un piso en Paraguay?
Como residente fiscal en Paraguay, que es como tributamos esos alquileres en La Dolce Casa, el alquiler paga un 4 % efectivo (el 8 % sobre la mitad de lo cobrado) y la venta, como mucho, un 2,4 % del precio. Si tuvieras la residencia fiscal en España, el alquiler iría a la base general del IRPF.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
Es el riesgo más común del sobre plano. Se gestiona con la penalización por retraso, una cláusula común en los contratos que verificamos en cada uno, y con margen en el calendario. Lo habitual es que tu dinero esté comprometido más meses de lo previsto.
Por dónde empezar
Dos pasos, y ninguno cuesta dinero:
Descarga la Guía de Inversión 2026. 66 páginas con el mercado barrio a barrio, la fiscalidad comparada, las simulaciones y los nueve riesgos con su mitigación.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal personalizado. Las rentabilidades son estimaciones brutas, no garantías, y las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Plazos y requisitos migratorios están sujetos a cambios normativos.
