Tienes un piso en Paraguay: cómo tributa en España tu alquiler (modelo 720, IRPF y doble imposición, sin rodeos)
Un alquiler en Paraguay paga un 4 % efectivo si resides allí. Si resides en España: IRPF, modelo 720 y el convenio en vigor desde octubre de 2024.
Casi todo lo publicado sobre impuestos y Paraguay habla de la mudanza: la maleta, la cédula, la despedida de Hacienda. Este artículo va al grano del inversor. Si tienes —o estás a punto de tener— un piso alquilado en Asunción, tu pregunta real es otra: cómo tributa en España un alquiler en Paraguay. Nuestra respuesta corta: en La Dolce Casa tributamos los alquileres en Paraguay. La completa tiene tres capas: lo que pagas allí, lo que cambiaría si tuvieras la residencia fiscal en España y lo que el convenio entre ambos países evita que pagues dos veces.
Léelo antes de seguir: esto es un mapa, no un plano de obra. La normativa fiscal española cambia, la paraguaya también, y cada situación personal es distinta. Todo lo que sigue es orientativo: contrástalo con un asesor fiscal colegiado antes de tomar una sola decisión. Es el mismo criterio que aplica nuestra Guía de Inversión 2026: informar no sustituye al consejo profesional.
La regla de partida: tu residencia fiscal decide dónde tributas
España grava a sus residentes fiscales por toda su renta, la generen donde la generen. Es el principio de renta mundial, y no entiende de distancias: para un residente fiscal español, el alquiler de un piso de Asunción es tan declarable como el de un piso de Sevilla. Mientras se es residente fiscal en España, comprar en Paraguay no saca a nadie del IRPF; le añade una jurisdicción. Paraguay funciona al revés: es territorial y grava lo que se genera dentro del país.
¿Y quién es residente fiscal español? Con carácter general, quien pasa en España la mayor parte del año o mantiene aquí su centro de intereses económicos y familiares. No es una etiqueta que se elija: se es o no se es, en función de hechos que la Agencia Tributaria puede comprobar.
En La Dolce Casa tributamos los alquileres en Paraguay, y así hacemos las cuentas: como residente fiscal paraguayo. España aparece en este artículo como comparación, para que veas qué pasaría si tuvieras la residencia fiscal allí. Casi todo el contenido fiscal sobre Paraguay lo firman consultores de reubicación que viven de venderte la mudanza; aquí hablamos de números de inversor, como contamos en invertir en Paraguay desde España.
Lo que pagas en Paraguay: el 10-10-10, con el ejemplo de los 10.000 euros
Paraguay opera el sistema fiscal más simple y competitivo de la región, y se resume en tres dieces: 10% el impuesto de sociedades (IRE), 10% el marginal máximo de la renta personal (IRP, con tramos del 8, 9 y 10%) y 10% el IVA general, con tipo reducido del 5% para vivienda. La base legal es la Ley 6380/2019, y así lo recoge PwC en sus Worldwide Tax Summaries de febrero de 2026.
Para el propietario, la cifra operativa es aún más baja. Tu alquiler es renta del capital y paga el IRP del 8%, pero no sobre todo lo que cobras: la ley presume que la renta neta es el 50% del alquiler (arts. 59 y 60 de la Ley 6380/2019). En la práctica, un 4% del alquiler bruto; si te sale mejor, puedes optar por deducir los gastos reales documentados. Al vender, el IRP del 8% se aplica sobre la menor de dos cifras, el 30% del precio de venta o la ganancia real: como mucho, un 2,4% del precio. Y como persona física residente no eres contribuyente de IVA por vender tu piso. Si estructuras la inversión a través de una sociedad paraguaya, el conjunto —IRE del 10% más el IDU al repartir, un 8% siendo residente— ronda el 17,2%: muy por debajo del 25% del impuesto de sociedades español, antes siquiera de repartir dividendo.
Con un ejemplo se ve en una frase: sobre 10.000 euros de alquiler al año, como residente fiscal en Paraguay pagas 400 euros de IRP y conservas 9.600. Si tuvieras la residencia fiscal en España, ese mismo alquiler iría a la base general del IRPF, con una escala progresiva que va del ≈19% al ≈47% sumando tramo estatal y autonómico: si tributara entero a tu tipo marginal, conservarías entre unos 8.100 y unos 5.300 euros. Son entre 1.500 y 4.300 euros al año de diferencia por cada 10.000 de alquiler — y esa diferencia, reinvertida, compone.
La territorialidad completa el cuadro: Paraguay solo grava, con carácter general, lo generado dentro de Paraguay. Tus rentas de fuera no le interesan.
Si quieres el detalle de cuánto renta ese alquiler antes de impuestos —un 12,9% bruto en larga estancia para un dormitorio de 40 m², y más en Airbnb si está en zona céntrica y bien gestionado—, lo desgranamos en la rentabilidad del alquiler en Asunción.
Cómo tributa en España un alquiler cobrado en Asunción, si tu residencia fiscal estuviera en España
Ahora la comparación. Si tuvieras la residencia fiscal en España, declararías el alquiler de Asunción en tu IRPF: ingresos cobrados, menos los gastos deducibles que permite la norma, y el rendimiento neto resultante iría a la base general (arts. 45 y 46 de la Ley 35/2006), la misma que tu sueldo, con la escala progresiva del ≈19% al ≈47% entre tramo estatal y autonómico. No a la base del ahorro: esa es la de los dividendos, los intereses y las ganancias por vender, que tributan del 19% al 30%. Qué gastos puedes restar es terreno de tu asesor; el principio, en cambio, no admite matices: se declara.
En ese escenario, lo pagado en Paraguay no se evaporaría. La normativa española contempla la deducción por doble imposición internacional: el impuesto satisfecho en el extranjero por esa misma renta se descuenta, con límites, de lo que corresponda pagar aquí. Pagarías la diferencia, no la suma.
Y como residente fiscal español tendrías dos frentes más en el radar. Primero: si el piso pasa parte del año vacío, la norma española puede exigirte imputar una renta por él aunque no ingreses un euro; el porcentaje concreto lo calculará tu gestor. Segundo: el Impuesto sobre el Patrimonio, con un mínimo exento estatal de 700.000 euros según recoge la comparativa fiscal de nuestra Guía de Inversión 2026 — y en su base, tu piso de Asunción también cuenta.
El convenio de doble imposición España-Paraguay: qué evita y cómo se aplica
Durante décadas no existió convenio entre España y Paraguay: cada país aplicaba su norma y el contribuyente dependía de los mecanismos internos de deducción españoles. Eso ha cambiado hace poco: el convenio de doble imposición España-Paraguay, firmado en 2023, está en vigor desde el 14 de octubre de 2024 (publicado en el BOE el 29 de julio de 2024). Es reciente, así que no todos los gestores lo tienen aún en la cabeza: pídele al tuyo que trabaje con el texto delante, porque el articulado concreto es el que manda.
¿Qué hace exactamente un convenio de estos? Tres cosas. Reparte la potestad de gravar cada tipo de renta entre los dos Estados — y en esta clase de tratados, las rentas de inmuebles pueden gravarse, como regla general, en el país donde está el inmueble. Fija el método para eliminar la doble imposición, normalmente la deducción de lo pagado en origen. Y aporta seguridad jurídica: tu caso se define una vez, con un texto legal delante, en lugar de vivir en la interpretación.
Para un residente fiscal en España, el efecto práctico esperable es el del apartado anterior con red de seguridad: Paraguay grava el alquiler en origen y España corrige la doble imposición en el IRPF. Los tipos máximos por artículo, el método aplicable a cada renta y las cláusulas particulares son exactamente la letra que un asesor lee en veinte minutos y que un blog no debería parafrasear.
El modelo 720: cuándo declarar tu piso de Asunción (y qué pasa si no)
El modelo 720 es la obligación que más miedo da y la que menos cuesta cumplir. No es un impuesto: es una declaración informativa. Obliga a los residentes fiscales en España a informar de sus bienes y derechos en el extranjero, agrupados en tres bloques —cuentas, valores e inmuebles—, cuando el valor de cada bloque supera el umbral que fija la norma. Presentarlo no cuesta un euro de cuota: se informa, no se paga.
Mientras seas residente fiscal en España, tu piso de Asunción entra en el bloque de inmuebles, en general por su valor de adquisición, y una vez declarado no hay que repetir la presentación cada año salvo venta o variaciones relevantes. La ventana de presentación cae en los primeros meses del ejercicio; el umbral exacto y el calendario vigente son dos datos que tu gestor debe confirmarte año a año.
¿Y si no lo presentas? El régimen sancionador original era tan desproporcionado que la justicia europea lo anuló, y hoy se aplican las sanciones generales del sistema tributario español. Traducción honesta: el 720 ya no arruina a nadie, pero sigue siendo obligatorio, y no presentarlo sigue costando dinero, tiempo y explicaciones. Declarar un inmueble en el extranjero ante Hacienda es un trámite; ocultarlo es un problema.
Residente fiscal en Paraguay o en España: la fiscalidad 10-10-10, de tu lado
Así queda la comparación completa. Con la residencia fiscal en Paraguay —lo que pasa por dejar de tenerla en España: no pasar aquí la mayor parte del año y trasladar tu centro de intereses—, sales del IRPF por renta mundial y el modelo 720 deja de aplicarte. Entras en un sistema territorial, la fiscalidad 10-10-10 paraguaya, donde tu alquiler de Asunción paga el 8% sobre la mitad de lo que cobras —un 4% efectivo— y tus rentas de fuera de Paraguay, con carácter general, no tributan allí.
| Concepto | Resides en Paraguay | Resides en España |
|---|---|---|
| Alquiler del piso de Asunción | IRP rentas del capital: 8% sobre el 50% del alquiler = 4% efectivo | Base general del IRPF (renta mundial): escala progresiva del ≈19% al ≈47% |
| Ganancia al vender | IRP 8% sobre la menor entre el 30% del precio y la ganancia real: como mucho, un 2,4% del precio. Sin IVA para la persona física | Base del ahorro del IRPF: del 19% al 30% |
| Impuesto sobre el patrimonio | Paraguay no tiene impuesto estatal al patrimonio | Sí: mínimo exento estatal de 700.000 € |
| Modelo 720 | No aplica | Sí, si superas el umbral que fija la norma |
| Rentas de fuera del país | Con carácter general, no tributan (territorialidad) | España las grava (renta mundial) |
Fuentes: Ley 6380/2019 (arts. 59 y 60), Ley 35/2006 del IRPF (arts. 45 y 46) y comparativa fiscal de nuestra Guía de Inversión 2026. Cuadro orientativo: el tipo español depende del tramo y de la comunidad autónoma de cada contribuyente.
Ojo con el matiz que más gente confunde: la residencia migratoria no es la residencia fiscal. Puedes tener la cédula paraguaya —el proceso se cierra en unos tres meses, con la vía del inversor desde US$ 200.000, como explicamos al hablar del Investor Pass y la residencia en Paraguay— y seguir siendo residente fiscal español a todos los efectos. Un carné no te muda; tu vida sí.
Y una advertencia que la propia Guía incluye en su capítulo de riesgos: el 10-10-10 de hoy no es un derecho eterno. Juega a favor que la simplicidad tributaria es política de Estado con consenso desde 2019 y que la Ley 60/90 protege las inversiones acogidas — pero nuestras proyecciones, por principio, no dependen del regalo fiscal.
Errores frecuentes al tributar un alquiler del extranjero (y por qué necesitas un asesor, no un post)
Cinco patrones que vemos repetirse. Primero, confundir residencia migratoria con residencia fiscal: son trámites distintos, ante administraciones distintas, con consecuencias distintas. Segundo, no presentar el modelo 720 «porque el piso está muy lejos»: los intercambios de información entre administraciones existen, y la distancia no es una estrategia fiscal. Tercero, copiar la estrategia de un youtuber nómada: su caso no es el de un inversor inmobiliario, y casi todo su contenido es inaplicable a tu situación.
Cuarto, olvidar los impuestos silenciosos de quien sigue siendo residente fiscal en España: la imputación de rentas del piso vacío y el Impuesto sobre el Patrimonio no avisan; aparecen en la primera revisión. Y quinto, hacer los números con el bruto: entre el bruto y el neto es donde se ganan o se pierden las carteras — en Paraguay la distancia entre ambos es inusualmente corta, un 4% del alquiler; en la base general del IRPF español, no.
El error mayor, en todo caso, es decidir con un artículo — este incluido. Sobre el ejemplo de los 10.000 euros, un mal encaje de tu caso puede costarte cada año más que los honorarios de un buen asesor fiscal. Contrátalo antes de comprar, no después: el orden de los factores, aquí, sí altera el producto.
El siguiente paso
Si estás dibujando tu caso —cuánto entra, cuánto renta, cuánto queda—, te servirán dos cosas. La primera, nuestra Guía de Inversión Inmobiliaria 2026: 67 páginas con el capítulo fiscal completo, la comparativa España · Portugal · EE. UU. · Paraguay y el ejemplo de los US$ 50.000 desarrollado año a año. La segunda, el grupo privado de Telegram, donde compartimos las oportunidades sobre plano activas y donde estas preguntas se responden con proyectos y números concretos, no con generalidades.
Y si tu duda es anterior —si Paraguay es el destino adecuado para tu capital—, empieza por dónde invertir 50.000 euros.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar en España un piso en Paraguay aunque no lo alquile?
Si eres residente fiscal en España, sí, en dos frentes. Si su valor supera el umbral que fija la norma, entra en el modelo 720 como inmueble en el extranjero; y aunque esté vacío, la normativa española puede exigirte imputar una renta por él en tu IRPF. Además, computa en la base del Impuesto sobre el Patrimonio si superas el mínimo exento. Con la residencia fiscal en Paraguay, esas tres obligaciones dejan de aplicarte por este piso. Los importes exactos, con tu asesor.
¿Pagaré impuestos dos veces por el mismo alquiler?
No. Como residente fiscal en Paraguay, que es como tributamos esos alquileres en La Dolce Casa, el alquiler paga allí su IRP: un 4% efectivo. Y si tuvieras la residencia fiscal en España, España permite deducir, con límites, el impuesto pagado en Paraguay por esa misma renta, y el convenio de doble imposición entre ambos países —en vigor desde el 14 de octubre de 2024— refuerza ese mecanismo: pagarías la diferencia entre ambos sistemas, no la suma.
¿Qué es la fiscalidad 10-10-10 de Paraguay?
El resumen del sistema fiscal paraguayo: sociedades (IRE) al 10%, renta personal (IRP) con marginal máximo del 10% e IVA general del 10%, con base en la Ley 6380/2019. Para el inversor inmobiliario, las rentas del capital pagan el IRP del 8% sobre una base reducida: en el alquiler, sobre el 50% de lo cobrado, un 4% efectivo; en la venta, sobre la menor entre el 30% del precio y la ganancia real, como mucho un 2,4% del precio. Y rige la territorialidad: con carácter general, Paraguay no grava las rentas generadas fuera del país.
¿El modelo 720 se paga?
No: es una declaración informativa, sin cuota. Lo que sí tiene coste es no presentarla estando obligado: el régimen sancionador original fue anulado por la justicia europea, pero siguen aplicándose las sanciones generales del sistema tributario español. Presentarlo es un trámite anual menor; omitirlo, un riesgo innecesario.
¿Cuándo dejaría de tributar en España por mi alquiler de Asunción?
Cuando dejes de ser residente fiscal español: en términos generales, cuando pases fuera la mayor parte del año y traslades tu centro de intereses económicos y familiares. La cédula paraguaya, por sí sola, no cambia tu residencia fiscal. Es un cambio de vida, no de papeleo — y merece planificarse con un profesional a cada lado.
